明渡について

契約解除による明渡

賃借人が、賃料不払いや用法義務違反など賃貸借契約の債務不履行にあたる行為をした場合、賃貸人は契約を解除し、賃貸物件の明渡を求めることができます。
しかし、賃貸借契約では、軽微な契約違反では解除ができず、当事者間の信頼関係を破壊する程度の債務不履行がなければ、契約解除できません。その背景には、契約が解除されると賃借人は生活の本拠を失うなど大きな不利益を被ることになるのでそれもやむを得ないといえるだけの重大な契約違反がある場合に限り、解除を認めようという考え方があります。

賃料不払いの場合は、一般的に１か月分の不払いでは解除できず、概ね３か月分以上の不払いがないと契約を有効に解除できないといわれます。もっとも、特に借地契約の場合は、契約上は翌月分月末払いとされていながら、数か月分ずつ後払いにしており、それが当事者間で暗黙の了解事項となっているような場合もあります。そのような場合は、３か月分の不払いがあっても直ちには解除できません。結局は、契約内容、実際の取扱い、両当事者の関係など、個別的な事情を考慮して、信頼関係破壊の有無を判断していくこととなります。

用法義務違反の場合も、義務違反の程度・事情などを検討して、未だ賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊したと認められないときは、解除権の行使は認められないとされています。
例えば、楽器使用やペットの飼育が禁止されている場合でも、近隣の迷惑とならず、契約を継続するにあたり支障がないような事情があれば、賃借人がその約定に反しても、賃貸人は直ちに解除権を行使できません。もっとも、賃貸人による再三の改善要請にもかかわらず、賃借人がこれに応じないなどの事情があれば、解除できる可能性が出てきます。

契約期間満了と更新

１ 法定更新

賃貸借契約の場合、契約期間が満了し、契約更新の手続きをとらなくても、それで契約が終了するわけではありません。
借地借家法の適用がある借地権、借家権の場合、借地権者が契約の更新を請求したときで、建物がある場合は、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされることとなります。
賃貸人は、更新について異議を述べることができますが、いわゆる正当事由が備わっている場合でなければ、異議には効力が生じません（借地借家法５条、６条、２８条）。
正当事由の有無は、賃借人が不動産の使用を必要とする事情のほか、不動産に関する従前の経過及び不動産の利用状況並びに賃借人が不動産の明渡の条件として又は不動産の明渡と引き換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して決するとされています。

２ 黙示の更新

借地借家法の適用がない賃貸借契約の場合でも、賃貸借の期間が満了した後、賃借人が賃貸物の使用収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更新されたものと推定されます（「黙示の更新」、民法６１９条１項）。