賃料増額請求

賃料とは

賃料は、土地賃貸借の場合は地代、建物賃貸借の場合は家賃とも呼ばれます。

このうち、地代の相場は一般に、土地にかかる固定資産税や都市計画税などの税金の３倍から５倍程度とされています。
しかし、賃料をどのように定めるべきかについて法律に定めがあるわけではなく、当事者の自由な意思に従って定めることとされています。つまり、相場より相当程度高い（もしくは、安い）賃料であっても、「相場」ではなく、当事者の合意（契約内容）が優先されることになります。

賃料の増減額の方法

賃料が、土地又は建物に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地・建物の賃料に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって賃料の額の増減を請求することができます（借地借家法１１条１項本文、３２条１項本文）。「その他の経済事情の変動」には、物価や国民の所得水準なども含まれます。

賃料の増減額を求める場合、増減額後の賃料額やその改定時期に相手方と協議をして、話し合いがまとまれば、その旨の合意書を作成します（契約書自体を作りかえる必要はありません。）。

話し合いがまとまらない場合でも、直ちに訴訟を提起することはできず、まずは民事調停を管轄の簡易裁判所に提起することになります（調停前置主義、民事調停法２４条の２）。
調停委員会は、主任裁判官１名と調停委員２名で構成され、この種の事案では、調停委員には、弁護士や不動産鑑定士から選任されることが多いようです。
調停では、調停委員が当事者それぞれから、言い分や事情、近隣地の不動産価格を聞き、実情に即した自主的な解決を促します。

調停でも話し合いがまとまらず、且つ、どうしても賃料の増減額を希望する場合は、訴訟を提起することとなります。

コラム「賃料改定のコストパフォーマンス」

自身の所有する土地・建物の賃料が不相当に低額の場合であっても、話し合いがまとまらなければ調停や裁判を利用せざるを得なくなります。しかし、調停、訴訟を提起すれば当然、費用や労力の負担が生じるのであり、しかも、相当な賃料を算定するための不動産鑑定を実施した場合は、思わぬ高額な鑑定費用を負担することもあります。
他方、賃料が不相当に高額の場合も同様の問題があり、特に建物賃貸借の場合は、新たに別の建物を借りた方がはるかに安上がりといった場合も考えられます。
このような実情から、賃料が不相当であることを認識しながら、なかなかこれを改めることができず、現状に甘んじている方も多いようです。

賃料受領拒絶に対する賃借人の対応

不動産の賃貸借契約では、賃貸人が賃料の増額を求めており従前の賃料額では受け取ってくれない、また、賃貸人が賃貸借契約の解除を主張しており、賃料を受け取ってくれない場合などがあります。
しかし、そのような場合でも、賃借人がそのまま放置すると、今度は賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除されてしまいます。
このように、債権者がお金の受領を拒絶した場合については、供託という制度が用意されており、賃貸借契約の存否や賃料額に争いがある場合に広く利用されております。

供託は、具体的には、債務履行地（契約内容によりますが、一般的には賃貸人の住所地が多いと思われます）を管轄する法務局で行います。

必要書類として、

• ①　供託書
• ②　資格証明書（法人が供託する場合）
• ③　委任状（代理人が申請する場合）
• ④　封筒及び郵便切手
• ⑤　賃貸借契約書等（賃貸物件の所在、地番、構造、種類、賃料、支払日等を記入する必要があるため）

などがあります。

供託を行うと、賃料を直接賃貸人に支払った場合と同様の効果が生じ、債務不履行の問題は生じません。
但し、賃貸人が賃料増額を求めている場合で、その後、裁判で賃料増額が認められた場合、賃料を全額払っていたことにはなりませんから、実際に支払った金額と認められた金額の差額に、年１割の利息を付けて支払うべきこととなります（借地借家法１１条２項、３２条２項）。