六本木で執務30年のベテラン弁護士渡邉アーク総合法律事務所 - 部門別サービス - 住宅建築問題(個人・事業者)

欠陥住宅問題の対応

欠陥住宅問題で、相談の多い事例

当事務所の弁護士は、長年、(財)住宅リフォーム･紛争処理支援センターの紛争処理委員をしていますが、同センターには次のような相談事例が多く持ち込まれます。多い順に列挙すると、概ね次のとおりです。

戸建て住宅	共同住宅（長屋建てを含む）
屋根からの雨漏り外壁のひび割れ外壁からの雨漏り内壁のひび割れ基礎のひび割れ	外壁のはがれ内壁のひび割れ及び給水給湯配管からの漏水床の変形屋根からの雨漏り

欠陥住宅問題の対応手順

このような欠陥現象が発見された場合は、通常、次のような順番で対応することになります。

① 相談
欠陥現象の特定、建築設計図書及び請負契約書等の法律関係文書の検討

② 調査
現地調査、補修方法及び補修費用の調査、簡易な調査と私的鑑定

③ 交渉戦略の策定
請求内容（瑕疵修補請求？損害賠償請求？その他？）請求の相手方（施工上の瑕疵？設計上の瑕疵？その他か？）交渉方法の選択（相対交渉？第三者機関？訴訟？）請負代金請求に対する対応

④ 交渉の実施及び解決（合意？判断？）

木造住宅における基礎のひび割れ･欠損（ひび割れ等）を例にとって説明します。

① 相談	依頼者の方からの事情聴取と御提示いただいた資料（請負契約書、建築設計図書、写真等）を基にして、基礎のひび割れ等の状況とその原因を推察します。基礎の材料（コンクリート、モルタル等）によっては、細くて長い髪の毛様のひび割れ（ヘアクラック）が生じることがありますが、それは許容限度の範囲内です。許容限度の範囲内か否かを推察することになります。
② 調査	現地調査でひび割れ等の損傷状況を確認します。建物全体の基礎部分のひび割れ等の形状・位置関係、周辺住宅の基礎のひび割れ等の発生状況、住宅の立地条件（地形、気候、土質、地理的状況等）等の調査によってひび割れ等の原因となった外力の種類、発生の経緯が推認でき、緊急対応の要否、欠陥原因の特定、補修内容や費用、補修請求と損害賠償請求の選択等の今後の方針に直結する重要な情報を得ることができます。建築専門家の同行を要する場合もあります。例えば、現地調査によって、戸建建物の基礎工事に設計上の瑕疵があることが判明したことがあります。ある分譲住宅内にある戸建住宅の調査を実施したことがありますが、その土地が寒冷地であったこと、建築前は耕作地であったこと、他の住宅にも同様の基礎のひび割れが生じていること等が判明し、当該建物の基礎の設計が寒冷地に対応していなかったことが判明しました。
③ 交渉戦略の策定	依頼者は建築会社と長期間の瑕疵修補請求を中心とする交渉をしていましたが、会社の対応が不満足なものであったために、和解（示談）ではなく、訴訟によって瑕疵修補及び損害賠償請求をすることしました。誰もが訴訟よりも和解（示談）を好みますが、目的達成のための効率的な紛争処理という観点からは、和解（示談）よりも訴訟対応が好ましい場合があります。訴訟によった方が、依頼者に有利な和解を早期に実現できる場合もあるからです。本件はそのような場合でした。結局、本件は訴訟上の和解によって解決することができました。

建築専門家とのタイアップ

欠陥住宅問題の解決には、欠陥住宅問題に精通した一級建築士等の建築専門家の関与が必要とされる場合があります。建築設計に精通していても、「欠陥住宅」という係争建築物の取扱に精通している建築専門家は多くはありません。
当事務所は、訴訟等で共に戦った建築専門家と何時でもタイアップして問題に対応することができます。