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敷金返還

敷金とは

敷金とは、契約期間中に賃借人が賃貸人に負担する債務(賃料や原状回復費用など)を担保するために差し入れられる金銭のことです。
敷金は、契約終了後に賃借人の債務を控除して残額が返還されます。契約期間中、賃借人の方から、延滞賃料などに充当するよう要求することはできません。
敷金の返還時期については、賃貸借契約が終了したときではなく、賃借人が賃借物を返還したとき(不動産を明け渡したとき)とされています。つまり、賃借人から、「敷金を返還するまでは不動産を明け渡さない」ということはできません。

原状回復費用と敷金

敷金に関連して問題となるのは、賃貸人が、賃借人の明渡後に行った原状回復を理由として敷金の返還に応じず、又は、敷金以上の費用がかかったとしてその費用分の請求をしてくることです。
確かに、賃貸借契約終了後、賃借人は原状回復義務を負いますが、これは完璧に入居前の状態に戻さなければならないという意味ではありません。
この点について、国土交通省住宅局が策定したガイドラインの中では、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義されています。
同ガイドラインには法的拘束力はありませんが、原状回復をめぐりトラブルが生じた際には広く活用されています。

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